Calculadora de hipoteca
Calcule prestações mensais de hipoteca
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O que uma calculadora de financiamento imobiliário mostra?
Uma calculadora de financiamento calcula sua prestação mensal e o custo total do empréstimo, ajudando você a entender o que pode pagar antes de se comprometer — e como diferentes prazos e taxas afetam o total de juros pagos ao longo dos anos.
- Avaliação de capacidade de pagamento: Antes de visitar imóveis, calcule o financiamento máximo que você consegue pagar com base no seu orçamento mensal. Uma diretriz comum é que os custos de moradia não ultrapassem 30% da renda bruta mensal familiar.
- Comparar prazos: Um financiamento de 20 vs 30 anos — o prazo mais curto tem prestações mensais maiores, mas muito menos juros totais. Calcule os dois para tomar uma decisão informada sobre qual se adapta melhor ao seu planejamento financeiro.
- Impacto de amortizações extras: Pagar um valor extra todo mês ou usar o FGTS para amortizar pode economizar anos de pagamentos e dezenas de milhares em juros. Modele o impacto para decidir a melhor estratégia.
- Sensibilidade à taxa de juros: Como sua prestação muda se a taxa Selic subir e o banco repassar o aumento? Modele diferentes cenários antes de escolher entre taxa fixa e taxa variável (atrelada ao IPCA ou à TR).
- Comparar propostas de bancos: Diferentes bancos oferecem taxas e condições distintas para o mesmo imóvel. Compare a CET (Custo Efetivo Total) de cada proposta, não apenas a taxa de juros nominal.
Sistemas de amortização no Brasil: O SAC (Sistema de Amortização Constante) tem prestações decrescentes — amortiza mais capital nas primeiras parcelas, gerando juros totais menores. A Tabela Price tem prestações fixas, mas amortiza menos capital no início — os juros totais são maiores. Para a maioria das situações, o SAC é mais vantajoso a longo prazo.
Frequently Asked Questions
O que é amortização?
Amortização é o processo de pagar um empréstimo através de pagamentos regulares. Cada prestação cobre os juros sobre o saldo devedor mais uma parcela do capital. As primeiras prestações são compostas principalmente de juros; as últimas, principalmente de capital. Uma tabela de amortização mostra esse detalhamento para cada pagamento — o banco é obrigado a fornecer essa tabela.
Qual é a diferença entre taxa nominal e CET?
A taxa nominal é o custo anual do empréstimo excluindo as taxas e seguros obrigatórios. O CET (Custo Efetivo Total) inclui todos os encargos — taxa de juros, seguros de vida e do imóvel, taxas administrativas e outros custos — expresso como percentual anual. Sempre compare os CETs de diferentes propostas, nunca apenas as taxas nominais.
O que é o LTV (Loan to Value) ou relação financiamento/valor?
LTV = (valor do financiamento / valor do imóvel) × 100. Um financiamento de R$ 360.000 em um imóvel de R$ 500.000 = 72% de LTV. No Brasil, a maioria dos bancos financia até 80% do valor de avaliação do imóvel pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Imóveis com avaliação mais alta ou fora do SFH podem ter limites diferentes.
Posso usar o FGTS para dar entrada ou amortizar?
Sim — o FGTS pode ser usado para complementar a entrada, amortizar o saldo devedor ou quitar o financiamento, desde que o imóvel seja residencial, seja o único bem do comprador, e o financiamento seja pelo SFH. A amortização pelo FGTS pode reduzir significativamente os juros totais pagos ao longo do contrato.
Quais custos não estão incluídos no simulador?
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), condomínio, manutenção, seguro do imóvel além do básico exigido, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, geralmente 2-3% do valor) e custos cartoriais para o registro do imóvel. O custo mensal real de possuir um imóvel é a prestação mais todas essas despesas adicionais.
Calculadora de financiamento vs calculadora de aluguel vs simulador de banco
Uma calculadora de financiamento como esta é ótima para simulações rápidas e comparação entre cenários diferentes. Os simuladores oficiais dos bancos (Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco) usam as condições exatas do produto, incluindo seguros obrigatórios e taxas específicas — mais precisos para decisões finais. Uma calculadora de alugar vs comprar compara o custo total de alugar (incluindo o custo de oportunidade da entrada) com o de comprar, considerando valorização do imóvel, benefícios fiscais e custos de transação. Para uma decisão de compra completa, compare sempre as condições com múltiplos bancos e use a calculadora como ponto de partida.